Ser síndico de condomínio não é fácil. Quem já trabalhou ou trabalha com isso sabe que todos os meses alguma unidade vai pelo menos atrasar o pagamento. Para quem tem o caixa curto e contas para pagar, isso pode ser desastroso. Além de te deixar na dúvida sobre quais os possíveis caminhos que pode seguir para conseguir o adimplemento e dificultar o seu dia a dia, ainda põe em risco o andamento dos serviços para os condôminos que cumprem rigorosamente com a sua obrigação.
Muito se fala sobre as formas de penalizar o inadimplente e forçá-lo a quitar a sua dívida, mas nem sempre todas são efetivas – pelo contrário, se feitas da maneira incorreta, ainda podem dar mais dor de cabeça e passar longe de resolver a situação. Mas então, o que é possível fazer para receber as dívidas de condomínio?
A primeira penalidade que incide para quem não paga os boletos no dia é a multa de 2% e juros de até 1% ao mês. Veja bem que não é possível elevar ainda mais nenhum desses valores, pois esse procedimento é vedado pela lei. Se aprovado pela assembleia, no entanto, o que é permitido é aplicar uma multa de até cinco vezes o valor do condomínio para aquele inadimplente contumaz, ou seja, que sempre atrasa o pagamento. Para isso, é preciso o voto de pelo menos três quartos dos condôminos.
Alguns condomínios fixam a lista de devedores no elevador ou no quadro de avisos por exemplo. Cuidado com isso! Muito embora seja possível comunicar aos demais condôminos quais são as unidades inadimplentes para fins de prestação de contas, a afixação de uma lista com o nome dessas pessoas em áreas comuns, à vista de todos, não é recomendada. O condômino que se sentir prejudicado pode ingressar com uma ação judicial pedindo danos morais e possivelmente irá ganhar, o que lhe trará mais problemas ainda.
Uma alternativa a ingressar com uma ação judicial é a possibilidade de, em alguns estados como São Paulo e Rio de Janeiro, ser possível efetuar o protesto extrajudicial. Nesses casos, o nome do inadimplente é enviado para os órgãos de proteção ao crédito, e ficará negativado na praça. A prática é extremamente simples e efetiva, e pode ser feita pela internet sem custo nenhum. Mas cuidado: é sempre bom consultar um advogado antes de fazer isso, pois o protesto em nome de pessoa indevida – do inquilino e não do proprietário do imóvel, por exemplo – pode gerar danos morais.
E quanto à ação judicial? Até o advento do novo Código de Processo Civil, o procedimento era tão demorado que, às vezes, nem compensava. Você, primeiro, tinha que provar a existência da dívida, para só então conseguir cobrá-la, o que, em comarcas com volume alto de processos, chegava a demorar anos. No entanto, com a nova lei tudo ficou muito mais simples. Hoje, a dívida de condomínio é considerada título executivo extrajudicial. Em outras palavras, se o condômino não quitar os boletos, você pode ingressar com a ação e executá-lo imediatamente.
Após ingressar com a ação, o procedimento é extremamente rápido. O devedor terá três dias úteis para pagar o débito ou comprovar o pagamento – do contrário, o juiz irá determinar medidas para que esse débito seja satisfeito: pode mandar penhorar dinheiro em conta corrente, por exemplo, ou ainda penhorar um veículo e, em último caso, o próprio apartamento vai a leilão para que o dinheiro levantado seja usado para esse fim. Nesse caso, o restante do dinheiro fica com o devedor.
Essa mudança trouxe tanta celeridade para o processo que não só esta se tornou uma das alternativas mais buscada pelos condomínios, como também uma das mais efetivas, já que não raro o devedor busca fechar um acordo assim que recebe a notificação para pagamento.
