O Poder Judiciário existe, a princípio, para solucionar problemas que as partes sozinhas não conseguem resolver por si só. Entretanto, não é de hoje que sabemos que a quantidade de casos que passa pelas mãos do juiz é tão grande que acaba provocando um congestionamento de processos e uma grande demora para que se chegue à solução dos conflitos. Por isso mesmo, todas as vezes que alguma parte considera ingressar com uma ação judicial, é levada a refletir se a possível demora para a efetivação da decisão compensa o desgaste de tempo e de dinheiro para mover uma ação.
Esse era o posicionamento, até 2016, da maioria dos síndicos de condomínio que precisava adotar alguma medida mais severa para conseguir receber algum pagamento atrasado de taxa condominial. Isso porque o Código de Processo Civil anterior exigia que, para isso, primeiro o condomínio deveria comprovar no processo que essa dívida existia, e só posteriormente é que poderia seguir com a execução. Apenas a primeira parte do processo levava, em grandes comarcas, cerca de dois a três anos.
Entretanto, o novo Código de Processo Civil veio a alterar esse procedimento, tornando a cobrança judicial de condomínio muito mais rápida. Hoje, uma dívida de condomínio não paga é considerada um título executivo extrajudicial. Pense nele como um cheque sem fundos: basta apresentá-lo para o juiz que ele já irá determinar que o condômino em atraso pague ou comprove ter efetuado o pagamento. Hoje não mais se discute se a dívida existe ou não, o próprio boleto não quitado já é prova da existência do débito.
Isso torna tudo extremamente mais ágil. Pense que, anteriormente, o devedor seria citado para apresentar defesa, então as partes teriam que aguardar uma sentença que declarasse que ele efetivamente era devedor, e dessa decisão ainda caberia recurso de apelação. Hoje isso não mais existe. É claro que o condômino em débito possui alguns meios para se defender, mas, na prática, eles ocorrerão quase sempre só após ter sido penhorado algum dinheiro ou algum bem.
Para que isso aconteça, o Código exige alguns requisitos. Primeiro, é preciso que a taxa condominial tenha sido aprovada em assembleia de condomínio, e isso deverá ser comprovado no processo, juntando-se a ata de assembleia em que conste a referida autorização. Além disso, não basta simplesmente alegar a falta de pagamento; é necessário existir prova de que a cobrança (ou seja, o boleto) foi devidamente entregue ao destinatário (por exemplo, email com aviso de recebimento ou recibo assinado quando entregue diretamente pelo porteiro ou zelador).
Havendo comprovação dos requisitos, o devedor será citado diretamente para pagar o débito ou comprovar que o fez em um prazo de três dias úteis – note aqui a celeridade do novo procedimento! Se o devedor não pagar ou não comprovar, nem buscar efetuar algum acordo dentro desse prazo, o juiz determinará imediatamente a adoção de medidas que forcem o devedor a cumprir com sua obrigação. Determinará, por exemplo, a penhora de dinheiro em sua conta corrente, a penhora de seu veículo ou, em último caso, a penhora do próprio apartamento (ou do imóvel em geral, pois pode se tratar de condomínio de casas ou de escritórios).
Interessante notar que existem inclusive decisões do STJ que possibilitam que o condomínio ingresse com a ação pedindo para que, quando houver o pagamento, seja incluído nele as taxas que vencerem entre a data da distribuição da ação e o efetivo pagamento. Nesse sentido, se você entrou com a ação hoje, mas o juiz só determinou o pagamento após três meses, as taxas desse período poderão ser cobradas diretamente nesse mesmo processo, sem a necessidade de ingressar com um próximo.
